Consumidores ajuizaram ação contra incorporadora e empresas responsáveis pela comercialização de empreendimento em regime de multipropriedade, requerendo a rescisão dos contratos, a restituição dos valores pagos, a inversão da cláusula penal e indenização por danos morais. O juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos, afastou a inversão da cláusula penal e excluiu parte das rés por ilegitimidade passiva.
O julgamento foi selecionado pelo Informativo de Jurisprudência nº 549 do TJDFT.
Confira a íntegra da ementa
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE COTA/FRAÇÃO DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. DANOS MORAIS. QUANTUM MANTIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelos autores, em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para, em síntese: “a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a ré MALIBU CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA; b) DECLARAR RESCINDIDO o contrato acessório firmado com a empresa CLUB CIA VIAGENS E VANTAGENS S.A., sem qualquer ônus aos autores; c) CONDENAR a ré MALIBU CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA a restituir integralmente aos autores todos os valores pagos, inclusive a taxa de corretagem, no montante total de R$ 27.292,78 (vinte e sete mil e duzentos e noventa e dois reais e setenta e oito centavos); a restituição será na forma simples, corrigida monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso e acrescida de juros legais desde a citação, conforme art. 406 do CC; d) CONDENAR a ré MALIBU CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA ao pagamento de R$ 4.000,00 a título de danos morais aos autores, metade para cada um deles, corrigidos pelo IPCA desde esta decisão, com juros calculados à taxa legal desde a citação; e) INDEFERIR o pedido de inversão da cláusula penal formulado pelos autores; f) EXCLUIR DO POLO PASSIVO, por ilegitimidade, as rés WAM COMERCIALIZAÇÃO S/A – matriz, WAM COMERCIALIZAÇÃO S/A – filial Goiânia e WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA, extinguindo o processo sem resolução de mérito quanto a elas.”
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão: (i) legitimidade passiva das rés WAM COMERCIALIZAÇÃO S.A. e WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA.; (ii) inversão da cláusula penal; e (iii) valor arbitrado a título de reparação por danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Legitimidade passiva. À luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em tese, ou seja, a partir das alegações da parte autora, em exame de cognição sumária. A empresa WAM COMERCIALIZAÇÃO S.A. participou na divulgação e comercialização do empreendimento (ID 82887303 – Pág. 3), enquanto a corré WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA. figura como beneficiária dos valores pagos a título de comissão de corretagem (ID 82888128 – Pág. 1), de forma que ambas são responsáveis, solidariamente, pelos danos causados ao consumidor. Inteligência dos arts. 7º e 34 do Código de Defesa Consumidor. Preliminar acolhida.
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor (Lei n.º 8.078/1990) e das disposições especiais da Lei nº 13.786/2018, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
5. Em novembro de 2021 os autores adquiriram cota no empreendimento imobiliário MANDALA DOS PIRENEUS ECO VILLAGE, estruturado sob o regime de multipropriedade, pelo valor de R$54.190,00 (cinquenta e quatro mil, cento e noventa reais), mediante 90 (noventa) prestações mensais e sucessivas de R$602,11 (seiscentos e dois reais e onze centavos), com vencimento a partir de 15/01/2022, além da comissão de corretagem de R$4.393,78 (quatro mil, trezentos e noventa e três reais e setenta e oito centavos), valor pago no ato da assinatura do contrato.
6. Não obstante a previsão de entrega da unidade para setembro de 2024, as provas produzidas evidenciam a ausência de evolução substancial do empreendimento imobiliário objeto da avença (ID 82888111), dando ensejo à resolução contratual por culpa exclusiva das promitentes vendedoras, para o retorno das partes ao estado anterior e devolução imediata dos valores pagos, nos termos da sentença recorrida.
7. O Tema nº 971 do Superior Tribunal de Justiça, por força do julgamento do REsp nº 1.614.721/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
8. Consta da cláusula 6.1. do contrato de compra e venda firmado entre as partes: “6.1) Rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente a PROMITENTE VENDEDORA, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel incidente sobre as parcelas pagas, delas deduzidas, cumulativamente: A) A importância equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor a ser restituído a títulos de perdas e danos independente de sua comprovação (artigo 389 do Código Civil), bem como a perda do valor integral da comissão de corretagem, e perda do sinal (artigo 420 do Código Civil) [...]” (ID 82888128 – Pág. 2).
9. Destarte, considerando que a cláusula penal foi estipulada exclusivamente em desfavor dos promitentes compradores, é legítima a sua inversão em benefício dos consumidores, impondo-se a condenação das rés ao pagamento de indenização correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelos autores. Nesse sentido: TJDFT, Acórdão 1613972, 0702283-96.2022.8.07.0006, Rel. Fernando Tavernard, Terceira Turma Recursal, j. 14.9.2022.
10. Outrossim, não é o caso de majoração do valor da indenização por danos morais e, ante a ausência de recurso interposto pelas rés/recorridas, a condenação à reparação por danos morais deve ser mantida, em observância ao princípio da vedação à reformatio in pejus, que impede que a situação da recorrente seja agravada em decorrência do julgamento de seu próprio recurso (STJ, REsp 1.962.674/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 24.5.2022).
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso parcialmente provido para reconhecer a legitimidade das rés WAM COMERCIALIZAÇÃO S.A. e WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA., assim como para condenar as rés, solidariamente, a pagaram ao autor a multa de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, mantidos os demais termos e fundamentos da sentença recorrida.
12. Sem custas e honorários advocatícios sucumbenciais, ante a ausência de recorrente integralmente vencido (Lei nº 9.099/1995, art. 55).
13. A súmula do julgamento servirá de acórdão (Lei nº 9.099/1995, art. 46).
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Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 34; CC, arts. 389 e 420; Lei nº 9.099/1995, arts. 46 e 55.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/05/2019, Tema Repetitivo 971; STJ, REsp 1.962.674/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 24/05/2022; TJDFT, Acórdão 1613972, 0702283-96.2022.8.07.0006, Rel. Fernando Tavernard, Terceira Turma Recursal, j. 14.9.2022.
Referência do julgamento
Informativo: 549
Acórdão: 2137698
Processo: 0785335-52.2025.8.07.0016
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