O julgamento foi publicado na Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75 do TJSP, referente a maio e junho de 2026.

Confira a íntegra da ementa

APELAÇÃO – Ação declaratória de inexis-
tência de relação jurídico tributária c.c. repetição de
indébito – Município de Jundiaí – ITBI – Capital so-
cial da empresa integralizado mediante a conferência
de bens imóveis – Pretendida imunidade tributária,
conforme art. 156, § 2º, I, da CF – Descabimento –
Imunidade condicionada, que não abrange pessoa ju-
rídica cuja atividade principal seja a imobiliária (art.
37, § 2º do CTN) – Objeto social da sociedade con-
sistente na exclusiva atividade imobiliária – Inaplica-
bilidade do tema 796 do STF (RE 796.376/SC), cuja
matéria não guarda relação à aqui discutida – RE-
CURSO DESPROVIDO.

Íntegra da decisão

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1007439-
20.2025.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante BSP EMPREEN-
DIMENTOS IMOBILIÁRIOS R9 LTDA., é apelado MUNICÍPIO DE JUN-
DIAÍ.
ACORDAM, em 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: “Após sustentação oral da Dra. Bárbara de
Macedo Pelliciari, negaram provimento ao recurso. V .U.” de conformidade com
o voto do Relator, que integra este acórdão. (Voto nº 36.413)
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores WANDERLEY
JOSÉ FEDERIGHI (Presidente sem voto), MARCELO L THEODÓSIO e BEA-
TRIZ BRAGA.
São Paulo, 11 de junho de 2026.
HENRIQUE HARRIS JÚNIOR, Relator
Ementa: APELAÇÃO – Ação declaratória de inexis-
tência de relação jurídico tributária c.c. repetição de
indébito – Município de Jundiaí – ITBI – Capital so-
cial da empresa integralizado mediante a conferência
de bens imóveis – Pretendida imunidade tributária,
conforme art. 156, § 2º, I, da CF – Descabimento –
Imunidade condicionada, que não abrange pessoa ju-
rídica cuja atividade principal seja a imobiliária (art.
37, § 2º do CTN) – Objeto social da sociedade con-
sistente na exclusiva atividade imobiliária – Inaplica-
bilidade do tema 796 do STF (RE 796.376/SC), cuja
matéria não guarda relação à aqui discutida – RE-
CURSO DESPROVIDO.
VOTO
Trata-se de ação declaratória de inexistência de relação jurídico tributária c.c.
repetição de indébito por meio da qual a autora BSP EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS R9 LTDA. busca o reconhecimento da ilegalidade da cobran-
ça de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI relativamente à aquisição
dos imóveis descritos na inicial, integralizados ao seu capital social, tendo em
vista a imunidade incondicionada prevista no art. 156, § 2º, I, da CF. Pretende,
também, que seja determinada a restituição ou reconhecido o direito de com-
pensação administrativa, da totalidade do valor indevidamente pago a título de
ITBI, o qual deve ser atualizado pelo índice utilizado pelo Município na data
do pagamento indevido, desde a data da quitação (Súmula n° 162 do STJ) e so-
mados a juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado desta ação
(Súmula n° 188 do STJ).
Sobreveio a sentença de fls. 932/938 que julgou improcedente a demanda, re-
solvendo o mérito do processo nos termos do inciso I, do art. 487, do Código de
Processo Civil. Entendeu o Magistrado singular que “No caso concreto, a parte
autora, BSP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS R9 LTDA., possui como
objeto social a realização de atividades voltadas à compra, venda, locação e
administração de imóveis, o que indica, de forma clara, que sua atuação se in-
sere exatamente nas hipóteses de exceção previstas no texto constitucional. [...]
A alegação da autora de que a exceção à imunidade se restringe apenas às ope-
rações de transformação societária não encontra respaldo na legislação ou na
jurisprudência consolidada. É fundamental ainda destacar que a interpretação
da parte autora sobre o Tema 796 do STF parece equivocada. A Suprema Corte,
ao firmar a tese de que a imunidade não alcança o valor do bem que exceder o
capital social a ser integralizado, não afastou a regra constitucional que retira
o benefício das empresas cuja atividade preponderante seja imobiliária. [...] A
decisão do STF apenas impõe um limite adicional à imunidade, sem anular a
exceção já prevista no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal. [...]
Assim, não há que se falar em ilegalidade ou abuso no ato praticado pela auto-
ridade coatora. Bem por isso, é de rigor a improcedência da ação.”
Inconformada, a autora apela buscando a reforma da sentença. Argumenta que
a sentença se baseou numa interpretação equivocada da norma constitucional.
Apresenta os seguintes fundamentos: i) o Art. 156, §2º, I da CF/88 divide-se em
duas partes distintas. A primeira parte, que trata da incorporação de bens para
realização de capital, seria uma “oração absoluta” e incondicionada. A ressalva
quanto à atividade preponderante aplicar-se-ia apenas à segunda parte do dis-
positivo, relativa a transformações societárias como fusões e cisões; ii) a reda-
ção da CF/88 inovou ao incluir a locução “nesses casos” após as hipóteses de
transformação societária, com o objetivo claro de separar a exceção da atividade
imobiliária da regra geral de integralização de capital; iii) a imunidade visa es-
timular a capitalização das empresas e o desenvolvimento nacional. Restringir
esse benefício justamente a empresas imobiliárias seria um “contrassenso”, pois
estas utilizam naturalmente o imóvel como principal forma de financiamento
e operação; iv) a negação da imunidade fere o princípio da isonomia tributária
ao distinguir o investimento em imóveis do investimento em dinheiro, oneran-
do injustificadamente o setor imobiliário; e, v) necessária a aplicação no caso
concreto da ratio decidendi (razões de decidir) do julgamento do RE 796.376/
SC (Tema 796) pelo Supremo Tribunal Federal, especificamente quanto ao en-
tendimento de que a imunidade na integralização de capital é incondicionada.
Requer, por fim, o provimento do recurso para que seja reformada a sentença,
reconhecendo-se o direito à imunidade de ITBI sobre os imóveis integralizados
ao capital social, independentemente da sua atividade preponderante. Conse-
quentemente, requer a reversão do ônus sucumbencial.
Contrarrazões ofertadas às fls. 1009/1016.
É o relatório.
De rigor o desprovimento do recurso.
A transferência da propriedade de bens imóveis, operada como integralização
do capital social de empresa não dedicada majoritariamente à compra e venda
desses bens ou direitos, locação de imóveis ou arrendamento mercantil, é, em
regra, imune da incidência do ITBI.
Assim prevê a Constituição Federal:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II - transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis,
por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de
garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
§ 2º O imposto previsto no inciso II:
I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio
de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou
direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica,
salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a com-
pra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamen-
to mercantil; (grifei).
Por sua vez, o CTN estabelece:
Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a
transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior:
I - quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em
pagamento de capital nela subscrito;
II - quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por
outra ou com outra.
Parágrafo único. O imposto não incide sobre a transmissão aos mesmos alie -
nantes, dos bens e direitos adquiridos na forma do inciso I deste artigo, em de-
corrência da sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram
conferidos.
Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica
adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de pro-
priedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.
§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo
quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa
jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes
à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.
§ 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição,
ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no
parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data
da aquisição.
§ 3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o
imposto, nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou
direito nessa data.
§ 4º O disposto neste artigo não se aplica à transmissão de bens ou direitos,
quando realizada em conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa
jurídica alienante. (grifei).
Finalmente, a Lei Municipal Complementar nº 406/08 estipula:
Art. 139. O imposto não incide sobre a transmissão de bens imóveis ou direitos a eles
relativos quando:
I - efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em realização
de capital;
II - decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
III - no substabelecimento de procuração em causa própria ou com poderes equi-
valentes que se fizer para o efeito de receber o mandatário a escritura definitiva
do imóvel;
IV - na retrovenda, perempção ou retrocessão, bem como nas transmissões clau-
suladas com pacto de melhor comprador ou comissário, quando voltem os bens
ao domínio do alienante, por força de estipulação contratual ou falta de destina -
ção do imóvel desapropriado, não se restituindo o imposto pago.
§ 1º O disposto nos incisos I e II deste artigo não se aplica quando a pessoa
jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a compra e venda
de bens imóveis ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento
mercantil. (Redação dada pela Lei Complementar nº 580/2017).
§ 2º Caracteriza-se a atividade preponderante quando mais de 50% (cinquenta
por cento) da receita do adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois)
anos posteriores à aquisição, decorre de transações mencionadas no § 1º deste
artigo. (Redação dada pela Lei Complementar nº 580/2017)
Como se observa, tanto a Constituição Federal, quanto a legislação infraconsti-
tucional supracitada, condicionam a imunidade do ITBI (relativamente às aqui-
sições de imóveis por pessoas jurídicas em integralização de capital social) à
verificação da atividade preponderante.
Prosseguindo, consta do item II do contrato social da apelante (fls. 116) o se-
guinte:
“II – Do Objeto Social
Cláusula Segunda – A Sociedade tem por objeto a locação não residencial, a
administração e venda de imóveis próprios, bem como a compra de imóveis.”
Como visto, o objeto social da empresa é pautado exclusivamente na atividade
imobiliária.
Neste quadro, ao explorar objeto social que excepciona a regra da imunidade
fiscal, torna-se exigível o ITBI nas operações que visam a integralização de
capital social. Em outras palavras, a imunidade do imposto não abrange pessoa
jurídica cuja atividade preponderante seja a venda ou locação de bens imóveis
(art. 37, § 2º do CTN).
Não obstante, o quanto decidido no RE nº 796.376-SC (Tema 796) no sentido de
que: “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156
da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do
capital social a ser integralizado”, não guarda qualquer relação com a discussão
aqui travada. Enquanto o RE 796.376-SC discute qual a extensão da imunidade
tributária do artigo 156, §2º, inc. I, da CF, isto é, se abrange os valores dos imó-
veis que ultrapassavam o quantum da integralização, na presente ação ordinária
se analisa a aplicação da imunidade tributária referente ao ITBI nos casos inte -
gralização de capital nas pessoas jurídicas cuja atividade preponderante seja a
imobiliária.
E, nesse contexto, a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal e desta Corte
é firme no sentido de que se trata de imunidade condicionada, não abrangendo
pessoa jurídica cuja atividade preponderante seja a venda ou locação de bens
imóveis (art. 37, § 2º do CTN).
Confira-se, a propósito:
EMENTA. CONSTITUCIONAL E TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANS-
MISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. IMUNIDADE PREVISTA NO ART.
156, § 2º, I DA CONSTITUIÇÃO. APLICABILIDADE ATÉ O LIMITE DO
CAPITAL SOCIAL A SER INTEGRALIZADO. RECURSO EXTRAORDINÁ-
RIO IMPROVIDO. 1. A Constituição de 1988 imunizou a integralização do ca-
pital por meio de bens imóveis, não incidindo o ITBI sobre o valor do bem dado
em pagamento do capital subscrito pelo sócio ou acionista da pessoa jurídica (art.
156, § 2º,). 2. A norma não imuniza qualquer incorporação de bens ou direi-
tos ao patrimônio da pessoa jurídica, mas exclusivamente o pagamento, em
bens ou direitos, que o sócio faz para integralização do capital social subscri-
to. Portanto, sobre a diferença do valor dos bens imóveis que superar o capi-
tal subscrito a ser integralizado, incidirá a tributação pelo ITBI. 3. Recurso
Extraordinário a que se nega provimento. Tema 796, fixada a seguinte tese
de repercussão geral: “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso
I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens
que exceder o limite do capital social a ser integralizado” (STF - RE 796376,
Relator Min. MARCO AURÉLIO, Relator p/ Acórdão Min. ALEXANDRE DE
MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 05/08/2020, PROCESSO ELETRÔNI-
CO REPERCUSSÃO GERAL).
Esse também é o entendimento adotado por este E. Tribunal de Justiça, em casos
análogos:
AGRA VO DE INSTRUMENTO – Mandado de Segurança – ITBI – Imuni-
dade tributária – Decisão que indeferiu liminar para suspender a exigibili -
dade do crédito tributário – Elementos que acenam à atividade de compra
e venda, locação e arrendamento mercantil de bens imóveis – Imunidade
tributária condicionada – CTN, 37, § 2º do CTN – Precedentes desta Corte
e do STF – Inaplicabilidade da tese fixada no RE nº 796.376 (STF - Tema
796) – Probabilidade do direito não demonstrada de plano – Decisão mantida
– Recurso desprovido. (Agravo de Instrumento nº 2267405-06.2021.8.26.0000,
Rel. Des. Octavio Machado de Barros, j. em 12/05/2022)
MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Município de Pontal – Denegação
da segurança em primeiro grau – Preliminar de nulidade da sentença afastada
– Imunidade prevista no artigo 156, § 2º, inciso I, da CF/88 – Incorporação
de imóveis ao patrimônio da pessoa jurídica, em realização de capital – So-
ciedade recém constituída – Imunidade que não abrange a pessoa jurídica
cuja atividade preponderante seja a venda ou locação de bens imóveis – Ar-
tigo 37, § 2º do CTN, que condicionou a verificação da preponderância da
atividade nos três primeiros anos seguintes à data da aquisição imobiliária,
mediante ação do Fisco Municipal – Lançamento em prazo inferior – Descabi-
mento – Inexigibilidade do imposto reconhecida, ressalvado futuro procedimen-
to fiscal de apuração, escoado o prazo de três anos, contados a partir da aquisição
dos imóveis para integralização do capital social – Precedentes desta C. Câmara
– Sentença reformada – Apelo da impetrante provido. (Apelação Cível 1001554-
15.2020.8.26.0466; Relator: SILV A RUSSO; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Di-
reito Público; Foro de Pontal - 1ª Vara; Data do Julgamento: 17/02/2022; Data de
Registro: 17/02/2022).
TRIBUTÁRIO – APELAÇÃO E REEXAME NECESSÁRIO – MANDADO DE
SEGURANÇA – MUNICÍPIO DE ARAÇATUBA – ITBI. Sentença que conce-
deu a ordem. Apelo do Município. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – INO-
CORRÊNCIA – Questão que não demanda dilação probatória. INTEGRALIZA-
ÇÃO DE IMÓVEIS AO CAPITAL SOCIAL – IMUNIDADE NOS TERMOS
DO ART. 156, §2º, I DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. Pretensão de re-
conhecimento da imunidade do ITBI – [...] – Imunidade reconhecida. Recurso
Extraordinário nº 796.376 – Tema nº 796 – Entendimento firmado pelo C.
Supremo Tribunal Federal no sentido de que “a imunidade em relação ao
ITBI, prevista no inciso I do §2º do art. 156 da Constituição Federal, não
alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integra-
lizado” – Imunidade tributária que se limita ao valor do capital social a ser
integralizado, incidindo o ITBI sobre o valor excedente – Precedentes deste
E. Tribunal em casos análogos – Provimento parcial ao reexame necessário. Sen-
tença mantida – Recurso desprovido – Reexame necessário realizado, com provi-
mento parcial. (Apelação/Remessa Necessária 1010939-91.2021.8.26.0032; Rel.
Des. EURÍPEDES FAIM; j. em 09/12/2021)
Dessa forma, não há como se opor resistência à sentença recorrida, posto que a
atividade exercida pela empresa impetrante afasta a imunidade pretendida, sen-
do devida a tributação via ITBI por ocasião da transmissão de bens.
Em razão da sucumbência em grau recursal, dada a manutenção da sentença,
majoram-se os honorários para 15%, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.
As demais alegações desmerecem outras considerações por haver incompatibi -
lidade lógica com o quanto foi dito. Ressalva-se que o julgador não está “obri-
gado a responder todas as alegações das partes, tampouco a rebater um a um
todos seus argumentos, desde que os fundamentos utilizados tenham sido sufi-
cientes para embasar a decisão” (AgRg no Ag 1015397/RJ Agravo Regimental
no Agravo de Instrumento 2008/0000427-9, Relatora Ministra Laurita Vaz, 5ª
Turma, j. 23.03.2010, DJE 12.04.2010).
Por fim, ficam expressamente prequestionados os artigos legais e constitucio -
nais mencionados neste julgado e pela autoridade impetrada, para fins de acesso
aos Tribunais Superiores.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, mantida a sentença a
quo, por seus próprios fundamentos.

Referência do julgamento

Processo: 1007439-20.2025.8.26.0309
Relator(a): HENRIQUE HARRIS JÚNIOR
Página: 482
Fonte: TJSP — Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75