O julgamento foi publicado na Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75 do TJSP, referente a maio e junho de 2026.

Confira a íntegra da ementa

APELAÇÃO - ALEGAÇÃO DE IRRE-
GULARIDADE FORMAL, POR NÃO TEREM OS
AUTORES IMPUGNADO O “DECIUM” - DESCA -
BIMENTO - IMPUGNAÇÃO EXPRESSA DA SEN-
TENÇA (CPC, ART. 1.010, INCISO II).
IMPUGNAÇÃO AO V ALOR DA CAUSA - V ALOR
DA CAUSA DEVE CORRESPONDER AO BENE-
FÍCIO ECONÔMICO ALMEJADO PELAS AU-
TORAS CORRESPONDENDO À PARCELA DA
QUITAÇÃO DO CONTRATO EM DISCUSSÃO NA
DEMANDA.
CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA
- DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OU-
TRAS PROV AS - INTELIGÊNCIA DO PARÁGRA-
FO ÚNICO DO ART. 370 DO CPC.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO
DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉ-
BITO CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER
- EFETUADO O PAGAMENTO DE R$255.000,00
DESTINADO À QUITAÇÃO DO CONTRATO -
PROMITENTE VENDEDORA ALEGA NÃO TER
RECEBIDO O PAGAMENTO - BOLETO FALSO
- SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDI-
DOS FORMULADOS NA AÇÃO E NA RECON-
VENÇÃO - RECURSOS DAS PARTES - FRAUDE
VISUALIZADA APENAS NO RECIBO DE PAGA-
MENTO – BOLETO ENVIADO PELO ENDEREÇO
ELETRÔNICO DA PESSOA JURÍDICA NOS MOL-
DES EFETUADOS DESDE A FORMALIZAÇÃO
DA COMPRA E VENDA SEM DIVERGÊNCIAS NO
V ALOR, CNPJ DA PESSOA JURÍDICA E BENEFI-
CIÁRIO - FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO
- (CDC, ART. 14) - CULPA “IN ELIGENDO” E “IN
VIGILANDO” QUE ATRAEM A RESPONSABILI -
DADE DA RÉ PELOS PREJUÍZOS EXPERIMEN-
TADOS PELAS AUTORAS ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL - INOCORRÊNCIA - EFETUADO
O PAGAMENTO DE 65% DO PREÇO ANTES DOS
FATOS - NECESSIDADE DE OUTORGA DE ES-
CRITURA PÚBLICA DEFINITIV A DO IMÓVEL -
SENTENÇA MODIFICADA - RECURSO DAS AU-
TORAS PROVIDO EM PARTE E DESPROVIDO O
RECURSO DA RÉ.

Íntegra da decisão

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1057344-
02.2022.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante/apelado BRA-
SILEIRO EMPREENDIMENTOS LTDA., são apelados/apelantes ANA RITA
SOARES e ZELIETE LINHARES LEITE ZAMBON.
ACORDAM, em 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento em parte ao recurso das
autoras e negaram provimento ao recurso da ré. V .U. SUSTENTOU/SUSTEN-
TARAM ORALMENTE O/A(S) ADVOGADO/A(S) AURÉLIO FERREIRA
DE MORAES NETO E MARCELO DE OLIVEIRA JUNIOR”, de conformida-
de com o voto do Relator, que integra este acórdão. (Voto nº 46.679)
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SALLES ROS-
SI (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO XA VIER e BENEDITO
ANTONIO OKUNO.
São Paulo, 20 de maio de 2026.
THEODURETO CAMARGO, Relator

Ementa: APELAÇÃO - ALEGAÇÃO DE IRRE-
GULARIDADE FORMAL, POR NÃO TEREM OS
AUTORES IMPUGNADO O “DECIUM” - DESCA -
BIMENTO - IMPUGNAÇÃO EXPRESSA DA SEN-
TENÇA (CPC, ART. 1.010, INCISO II).
IMPUGNAÇÃO AO V ALOR DA CAUSA - V ALOR
DA CAUSA DEVE CORRESPONDER AO BENE-
FÍCIO ECONÔMICO ALMEJADO PELAS AU-
TORAS CORRESPONDENDO À PARCELA DA
QUITAÇÃO DO CONTRATO EM DISCUSSÃO NA
DEMANDA.
CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA
- DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OU-
TRAS PROV AS - INTELIGÊNCIA DO PARÁGRA-
FO ÚNICO DO ART. 370 DO CPC.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO
DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉ-
BITO CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER
- EFETUADO O PAGAMENTO DE R$255.000,00
DESTINADO À QUITAÇÃO DO CONTRATO -
PROMITENTE VENDEDORA ALEGA NÃO TER
RECEBIDO O PAGAMENTO - BOLETO FALSO
- SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDI-
DOS FORMULADOS NA AÇÃO E NA RECON-
VENÇÃO - RECURSOS DAS PARTES - FRAUDE
VISUALIZADA APENAS NO RECIBO DE PAGA-
MENTO – BOLETO ENVIADO PELO ENDEREÇO
ELETRÔNICO DA PESSOA JURÍDICA NOS MOL-
DES EFETUADOS DESDE A FORMALIZAÇÃO
DA COMPRA E VENDA SEM DIVERGÊNCIAS NO
V ALOR, CNPJ DA PESSOA JURÍDICA E BENEFI-
CIÁRIO - FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO
- (CDC, ART. 14) - CULPA “IN ELIGENDO” E “IN
VIGILANDO” QUE ATRAEM A RESPONSABILI -
DADE DA RÉ PELOS PREJUÍZOS EXPERIMEN-
TADOS PELAS AUTORAS ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL - INOCORRÊNCIA - EFETUADO
O PAGAMENTO DE 65% DO PREÇO ANTES DOS
FATOS - NECESSIDADE DE OUTORGA DE ES-
CRITURA PÚBLICA DEFINITIV A DO IMÓVEL -
SENTENÇA MODIFICADA - RECURSO DAS AU-
TORAS PROVIDO EM PARTE E DESPROVIDO O
RECURSO DA RÉ.
VOTO
Cuida-se de apelações interpostas contra a r. sentença de fls. 386/391, que jul-
gou improcedentes os pedidos na ação e na reconvenção, não sem antes revogar
a liminar, condenando as partes nas custas, despesas processuais e honorários
advocatícios de 10% do valor atualizado da causa na ação e na reconvenção.
Irresignadas, as partes apelaram: i) a ré impugnando o valor da causa na ação
principal; a improcedência dos pedidos das autoras implicava a procedência dos
pedidos na reconvenção; pugna pela rescisão contratual decorrente do inadim -
plemento da prestação; não incidência do adimplemento substancial; pede seja
fixada taxa de ocupação pelo período de inadimplemento, bem como a retenção
de 25% dos pagamentos efetuados e débitos de IPTU e taxas, sem prejuízo de
restituição da comissão de corretagem (fls. 548/571); ii) as autoras alegando a
ocorrência de cerceamento de defesa porque não realizada prova técnica des-
tinada a apurar possível falha do sistema de segurança da requerida; pleiteiam
a inversão do ônus da prova; acrescentam não ser possível identificar a fraude
presente no boleto destinado à quitação da compra e venda porque emitido em
conformidade com os boletos de pagamento anteriores; o documento continha a
integralidade das informações do negócio e fora emitido pelo endereço eletrôni-
co da pessoa jurídica (fls. 577/591).
Contrarrazões às fls. 598/620 com preliminar de irregularidade formal por não
terem os autores impugnado a sentença e 621/638.
A ré manifestou oposição ao julgamento virtual (fls. 676).
É o relatório.
1.- DO RECEBIMENTO DOS RECURSOS - Determinada a complementa -
ção do preparo pela ré (fls. 646 e 696/698), o que foi atendida às fls. 701/705,
sendo os apelos recebidos no efeito devolutivo (CPC, art. 1.012, § 1º, inciso V).
2.- SÍNTESE DA DEMANDA - Ana Rita Soares e Zeliete Linhares Leite Zam-
bon ajuizaram ação de declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com
pedido de obrigação de fazer em face de Brasileiro Empreendimentos Ltda. sus-
tentando, em resumo, que firmaram em 17.09.2019 a compra e venda da unida-
de autônoma descrita e caracterizada na inicial, cujo pagamento, no montante de
R$741.785,00 se daria de forma parcelada.
De acordo com as alegações iniciais, imitiram-se na posse precária do imóvel;
pleitearam a quitação do contrato pelo saldo residual de R$261.502,00 que, após
negociação com a vendedora, fora reduzido para R$255.000,00; receberam em
10.06.2022 boleto de pagamento emitido pela sócia administradora da pessoa
jurídica, Sra. Marcela Brasileiro no valor de R$255.000,00 advindo do ende-
reço eletrônico da vendedora: financeiro@brasileiroempreendimentos.com.br;
efetuaram o pagamento em 14.06.2022; o boleto continha as informações des-
critas nos boletos anteriores pagos ao longo de 3 anos e transmitidos mediante
o mesmo endereço eletrônico; as requerentes enviaram cópia do recibo de paga-
mento à requerida, a qual informou-lhes em 20.06.2022 que não teriam recebido
o pagamento, assim como a divergência do recibo quanto ao número do CNPJ
da vendedora e à beneficiária do crédito; teria havido falha de segurança do
sistema informatizado da ré; receberam notificação da incorporadora. Por isso,
pediram: i) a declaração de inexigibilidade do débito; ii) a permanência na posse
da unidade e iii) a outorga de escritura pública definitiva do imóvel.
Deferida a liminar (fls. 165/166), a ré apresentou contestação e reconvenção
suscitando preliminares. No mérito alegando, em suma, que o pagamento fora
efetuado a terceiro; culpa exclusiva das compradoras porque não teriam agido
com cautela ao efetuar o pagamento do boleto; haveria divergência no número
do CNPJ da pessoa jurídica e também do beneficiário; juntou ata notarial ten-
dente a comprovar a regularidade do envio do boleto bancário; o não pagamento
da parcela das chaves implicaria a rescisão do contrato e o arbitramento de taxa
de fruição com a perda de 25% dos pagamentos, devolução da comissão de cor-
retagem, pagamento do IPTU, taxas de condomínio e encargos, assim também a
reintegração na posse do imóvel (fls. 259/304).
Após a manifestação das partes (fls. 487/494 e 503/524), a MMª juíza de primei-
ro grau rejeitou os pedidos na ação e na reconvenção.
3.- DA PRELIMINAR SUSCITADA NAS CONTRARRAZÕES DA RÉ - A
preliminar é insubsistente.
Com efeito, os autores impugnaram a sentença naquilo que lhe interessava.
Portanto, dúvida não pode haver de que satisfez o requisito do inciso II do art.
1.010 do CPC e que a preliminar não tem razão de ser.
4.- DA PRELIMINAR SUSCITADA NAS CONTRARRAZÕES DOS AU-
TORES -
4.- DA IMPUGNAÇÃO AO V ALOR DA CAUSA - As autoras deram à causa
o valor da parcela das chaves de R$255.000,00 que dizem ter pago para quitar
o contrato.
A ré sustenta que o valor da causa deveria corresponder ao valor do contrato de
R$741.785,000.
A MMª juíza de primeiro grau rejeitou a impugnação ao valor da causa.
E com razão!
No caso em exame, as promissárias compradoras almejam a declaração de ine-
xigibilidade do débito de R$255.000,00.
Logo, nos termos do art. 292 do CPC, que reflete o proveito econômico por elas
pretendido.
5. - DO MÉRITO - A alegação de cerceamento de defesa confunde-se com o
mérito do recurso e serão examinados conjuntamente.
Na hipótese, ficou incontroversa a ocorrência de fraude no pagamento do boleto
bancário de fls. 83.
Da mesma forma, no que pertine ao envio do boleto pelo endereço eletrônico da
pessoa jurídica “financeiro@brasileiroempreendimentos.com.br” emitido pela
sócia administradora Sra. Marcela Brasileiro, assim também ao recibo de paga-
mento com o CNPJ e beneficiários diversos (fls. 111).
As autoras alegaram que a fraude não seria detectada pela leitura do boleto de
pagamento, o qual continha as informações descritas nos moldes dos anteriores
boletos enviados pela ré ao longo de 3 anos de pagamento.
A ré, por sua vez, não negou o envio eletrônico do boleto de pagamento, afir -
mando também que do recibo bancário constavam CNPJ de terceiro e benefi-
ciário diverso.
Diante disso, é indiscutível a incidência do Código de Defesa do Consumidor na
presente relação jurídica.
Nessa senda, não há dúvidas de que firmada a promessa de compra e venda, a
promitente vendedora assume responsabilidade objetiva perante as promissárias
compradoras pelos danos causados no cumprimento do seu objeto social, con-
forme dispõe o art. 14, caput, do CDC.
O detido exame dos autos revela a responsabilidade da ré pela fraude reportada
no pagamento.
Com efeito, o boleto de fls. 83 contém i) o CNPJ da ré; ii) o valor da quitação do
contrato de R$255.000,00; iii) o nome e o CPF da coautora Zeliete e iii) o nome
da beneficiária, qual seja, a requerida que admitiu na contestação e ratificou nas
razões recursais o envio do boleto às requerentes pelo endereço eletrônico finan-
ceiro@brasileiroempreendimentos.com.br, cujo endereço é o mesmo de envio
dos anteriores boletos desde a formalização da compra e venda.
Cumpre acrescentar que a fraude somente tornou-se conhecida após o paga-
mento, ou seja, somente no recibo veio a constar CNPJ desconhecido e terceiro
beneficiário.
Nessas condições, não sendo possível detectar a fraude no boleto de pagamento,
não há como exigir das autoras prévia desconfiança sobre a autenticidade do
documento.
Forçoso é concluir que o boleto fraudado fora emitido por pessoa ligada à ré,
considerando o endereço eletrônico habitual de envio dos boletos de pagamento,
ou seja, o canal oficial da requerida, caracterizando culpa in eligendo e culpa in
vigilando.
Na espécie, de acordo com o art. 932 e inciso III do CC, “São também respon-
sáveis pela reparação civil: - (...) III - o empregador ou comitente, por seus
empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir,
ou em razão dele;”.
De arremate, conforme dispõe o art. 933 do CC: “As pessoas indicadas nos
incisos I a V do artigo antecedente, ainda que não haja culpa de sua parte, res-
ponderão pelos atos praticados pelos terceiros ali referidos”.
Disso resulta ausência de culpa exclusiva ou concorrente das autoras ou, ainda,
desatenção para as informações antes de realizar o pagamento, uma vez que as
informações essenciais estavam presentes no boleto.
Daí, não procede a alegação de cerceamento de defesa porque não realizada a
prova técnica, haja vista a desnecessidade, pois as provas documentais carrea -
das aos autos bastavam para a prolação da r. sentença, dispensando a produção
de outras (CPC, art. 370, parágrafo único).
Ademais, o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, estabelece a responsa-
bilidade objetiva do fornecedor de serviços pela reparação dos danos causados
aos consumidores por defeitos relativos à prestação de tais serviços.
O § 1º desse dispositivo, por seu turno, define o que seja serviço defeituoso, vale
dizer, aquele que não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar,
levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais o modo
de seu fornecimento, o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam
e a época em que foi fornecido.
De mais a mais, o § 3º do mesmo artigo, prevê como excludentes da responsa-
bilidade civil do fornecedor a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro e a
prova da inexistência do defeito.
Logo, demonstrada a falha nos serviços prestados pela incorporadora, a alega -
ção de culpa exclusiva da parte não se sustenta.
Destarte, O art. 6º, da lei consumerista, garante ao consumidor a efetiva pre-
venção e reparação de danos, impondo ao fornecedor o dever de se cercar de
todos os cuidados necessários e suficientes para evitar prejuízo aos usuários dos
serviços que presta.
Por outro lado, não ocorreu o adimplemento substancial.
A propósito, ensina ORLANDO GOMES que se trata da “hipótese em que o
contratante executa grande parte de suas obrigações e somente deixa de executar
parte insignificante perante o todo, cuja consequência principal é impedir a re-
solução do contrato sob alegação de inadimplemento...” (cf. Contratos. 26ª ed.,
Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2008, p. 45).
Significa dizer que a resolução do contrato se mostra abusiva e em confronto
com a boa-fé quando o devedor pagou a quase totalidade das prestações, restan-
do algumas poucas.
Todavia, isto não ocorreu, pois as autoras haviam pago aproximadamente 65%
do preço, isto é, R$741.785,000 - R$255.000,00 = R$486.785,00.
Ainda que não tenha havido o adimplemento substancial, a improcedência da
reconvenção era medida que se impunha nas circunstâncias.
Por tudo isso, demonstradas não só a fraude da qual as autoras foram vítimas na
forma de pagamento de boleto falso, como também a falha dos serviços pres-
tados pela promitente vendedora, os pedidos são julgados procedentes para de-
clarar a inexigibilidade do débito e a quitação do contrato, condenando a ré na
outorga de escritura pública definitiva do imóvel às autoras, no prazo de 10 dias,
contados do trânsito em julgado deste pronunciamento, sob pena de multa diária
de R$1.000,00 limitada a R$50.000,00.
6. - DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E RECURSAIS - A procedên-
cia dos pedidos implicava a condenação da ré nas custas, despesas processuais
e honorários advocatícios de 10% do valor atualizado da causa na ação e na
reconvenção.
O insucesso do recurso da ré permite a majoração da verba devida aos patronos
das autoras para 15% do valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 8º e 11).
7. - CONCLUSÃO - Daí por que se nega provimento ao recurso da ré e se dá
provimento em parte ao recurso das autoras.

Referência do julgamento

Processo: 1057344-02.2022.8.26.0114
Relator(a): THEODURETO CAMARGO
Página: 240
Fonte: TJSP — Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75