O julgamento foi publicado na Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75 do TJSP, referente a maio e junho de 2026.

Confira a íntegra da ementa

Apelação Cível. Embargos de terceiro. Sen-
tença de procedência. Recurso de ambas as partes.
1. Inovação recursal. Alegação da embargada, no sen-
tido de que o embargante não comprovou a quitação
do compromisso de compra e venda, que não foi for -
mulada perante o Juízo de Primeira Instância. Recur-
so da embargada não conhecido neste tópico.
2. Penhora. Imóvel hipotecado. Compromisso de
compra e venda não registrado. Direito do compro-
missário comprador, sem o devido registro imobiliá -
rio, que não pode ser oposto ao credor hipotecário,
ainda que o compromisso de compra e venda tenha
sido celebrado antes da constituição da garantia real.
Inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ a imóveis co-
merciais. Precedente do STJ (REsp nº 2.141.417-SC).
3. Preclusão. Inocorrência. Contestação aos embar -
gos, que não se opunha ao levamento da constrição,
seguida de nova petição da embargada, a alegar fato
relevante que passou despercebido em sua defesa,
qual seja, a existência de anterior hipoteca constituí-
da em seu favor, registrada na matrícula do imóvel
comercial penhorado. Manifestação inicial baseada
em erro de fato, pois o intuito imediato da embar -
gada foi evitar sua condenação aos encargos sucum-
benciais, nos termos da Súmula 303 do STJ. Mani-
festação superveniente que não se caracteriza como
fracionamento da defesa, movido pela má-fé e pelo
intuito procrastinatório. Ademais, a temática – pu-
blicidade, segurança jurídica e efeitos dos registros
públicos – é de ordem pública, cognoscível ofício,
a qualquer tempo, enquanto não estiver decida,
sendo insuscetível de preclusão. Devido processo
legal, em sua dimensão substancial, que assegura
não apenas a observância do rito, mas também a
prolação de decisões materialmente compatíveis com
o ordenamento jurídico e com a disciplina cogente aos
direitos reais.
4. Sentença reformada, para se julgar os embargos
improcedentes, restabelecendo-se a penhora. Recurso
da embargada provido na parte conhecida, desprovi-
do o recurso do embargante.

Íntegra da decisão

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1008466-
86.2025.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado HPE
AUTOMOTORES DO BRASIL LTDA., é apelado/apelante FLÁVIO JOSÉ DA
SILV A ALMEIDA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15ª Câmara de Direito Pri-
vado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram
provimento ao recurso da embargada na parte conhecida e negaram provimento
ao recurso do embargante. V .U.”, de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão. (Voto nº 24.944)
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MENDES PE-
REIRA (Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI e ACHILE ALESINA.
São Paulo, 13 de maio de 2026.
ELÓI ESTEVÃO TROLY , Relator
Ementa: Apelação Cível. Embargos de terceiro. Sen-
tença de procedência. Recurso de ambas as partes.
1. Inovação recursal. Alegação da embargada, no sen-
tido de que o embargante não comprovou a quitação
do compromisso de compra e venda, que não foi for -
mulada perante o Juízo de Primeira Instância. Recur-
so da embargada não conhecido neste tópico.
2. Penhora. Imóvel hipotecado. Compromisso de
compra e venda não registrado. Direito do compro-
missário comprador, sem o devido registro imobiliá -
rio, que não pode ser oposto ao credor hipotecário,
ainda que o compromisso de compra e venda tenha
sido celebrado antes da constituição da garantia real.
Inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ a imóveis co-
merciais. Precedente do STJ (REsp nº 2.141.417-SC).
3. Preclusão. Inocorrência. Contestação aos embar -
gos, que não se opunha ao levamento da constrição,
seguida de nova petição da embargada, a alegar fato
relevante que passou despercebido em sua defesa,
qual seja, a existência de anterior hipoteca constituí-
da em seu favor, registrada na matrícula do imóvel
comercial penhorado. Manifestação inicial baseada
em erro de fato, pois o intuito imediato da embar -
gada foi evitar sua condenação aos encargos sucum-
benciais, nos termos da Súmula 303 do STJ. Mani-
festação superveniente que não se caracteriza como
fracionamento da defesa, movido pela má-fé e pelo
intuito procrastinatório. Ademais, a temática – pu-
blicidade, segurança jurídica e efeitos dos registros
públicos – é de ordem pública, cognoscível ofício,
a qualquer tempo, enquanto não estiver decida,
sendo insuscetível de preclusão. Devido processo
legal, em sua dimensão substancial, que assegura
não apenas a observância do rito, mas também a
prolação de decisões materialmente compatíveis com
o ordenamento jurídico e com a disciplina cogente aos
direitos reais.
4. Sentença reformada, para se julgar os embargos
improcedentes, restabelecendo-se a penhora. Recurso
da embargada provido na parte conhecida, desprovi-
do o recurso do embargante.
VOTO
Trata-se de apelações interpostas contra a r. sentença que julgou procedentes
embargos de terceiro para declarar insubsistente a penhora do imóvel descrito
na petição inicial, condenando o embargante a arcar com as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor atualizado da
causa, observada a justiça gratuita que lhe foi concedida (fls. 142/146).
Embargos declaratórios foram rejeitados (fl. 158).
A embargada, ora apelante, sustenta, em síntese, que a sentença contraria pre-
cedente do STJ, e que o embargante não comprovou a quitação do preço do
compromisso de compra e venda, e por isso a penhora deve ser restabelecida
(fls. 162/175).
O embargante apresenta contrarrazões – a alegar a inovação recursal da em-
bargada, quando alega a ausência do pagamento do preço; a preclusão consu-
mativa, pois na contestação aos embargos limitou-se a pleitear sua exclusão do
polo passivo (fls. 54/57), e somente em petição posterior alegou a tese de que a
hipoteca registrada em seu favor prevaleceria sobre o compromisso de compra
e venda do embargante (fls. 88/91); a inconsistência do recurso (fls. 186/191) –,
e recorre adesivamente, a aduzir que a resistência da embargada à pretensão
implica sua condenação em arcar com encargos sucumbenciais, conforme tese
firmada pelo STJ no Tema 872 (fls. 192/196).
Contrarrazões da embargante no sentido da manutenção dos encargos su-
cumbenciais (fls. 201/207).
Recursos tempestivos, regularmente processados, preparado o da ré e isento de
preparo o do autor em razão da justiça gratuita (fls. 50/51).
É o relatório.
1. Inicialmente, a preliminar de inovação recursal deve ser acolhida , já que a
alegação de ausência de quitação do preço do compromisso de compra e venda
não foi formulada perante o MM. Juízo a quo, e seu conhecimento implicaria
vulneração do princípio do juiz natural e da devolutividade recursal.
O recurso da embargada deve ser provido na parte conhecida, e o do em-
bargante desprovido.
2. Na execução promovida por HPE AUTOMOTORES DO BRASIL LTDA
em face de DIAS E BARROS REVENDA DE VEÍCULOS, PEÇAS E SER-
VIÇOS LTDA e OUTROS, a exequente pugnou pela penhora de imóveis da-
dos em hipoteca, dentre os quais o matriculado sob nº 5.444, junto ao Oficial
de Registro de Imóveis de Bayeux/PB (hipoteca registrada em 02.05.2016, cfr.
certidão de matrícula às fls. 98/100 destes autos), o que foi deferido pelo Juízo
em 26.06.2020 (fls. 3.679/3.716 da execução nº 1053592-72.2019.8.26.0002).
Diante da constrição, FLÁVIO JOSE DA SILV A ALMEIDA ajuizou embar-
gos de terceiro, a alegar que (i) é adquirente de boa-fé do imóvel penhorado,
em razão de compromisso de compra e venda celebrado com o coexecutado
ANTONIO DIAS NETO, em 21.01.2013 (fls. 14/16); (ii) operou no local um
posto de gasolina até o ano de 2021, mas mantém a posse do imóvel; (iii) deixou
de escriturar e registrar a transação porque passava por dificuldades financeiras;
(iv) era o caso de se declarar insubsistente a penhora (fls. 1/10).
Na contestação aos embargos, a embargada aduziu que não se opunha ao pedido
e que não poderia ser condenada a arcar com os encargos sucumbenciais, nos
termos da Súmula 303 do STJ, já que a constrição indevida decorreu de conduta
imputável ao embargante (fls. 54/57).
O Juízo determinou a citação dos executados, incluídos no polo passivo dos
embargos (fl. 82), tendo decorrido o prazo sem apresentação de defesa (fl. 87).
Sobreveio nova petição da embargada, a alegar fato relevante que passou des-
percebido em sua defesa: a existência de anterior hipoteca constituída em seu
favor, registrada na matrícula do imóvel comercial penhorado, bem como recen-
te julgado do C. STJ (REsp nº 2.141.417/SC), no sentido de que a garantia real
prevalece sobre o compromisso de venda e compra não registrado (fls. 88/91).
Na réplica, o embargante alegou a preclusão consumativa quanto à petição su-
perveniente, e reiterou o pedido inicial (fls. 122/126).
Sem razão, contudo.
3. O direito do compromissário comprador, sem o devido registro imobiliário,
não pode ser oposto ao credor hipotecário, ainda que o compromisso de compra
e venda tenha sido celebrado antes da constituição da garantia real, sendo inapli-
cável a Súmula 308 do STJ a imóveis comerciais.
Nesse sentido, precedente do STJ que versa exatamente sobre a hipótese tratada
nos autos:
“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COM-
PRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. REGISTRO.
CARTÓRIO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. INOPONIBILIDADE. TERCEI-
RO DE BOA-FÉ. GARANTIA REAL. HIPOTECA. EFICÁCIA. MULTA. EM-
BARGOS PROTELATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO PARCIAL-
MENTE PROVIDO.
1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sen-
do restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH),
nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.
2. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só
se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pes-
soal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente
com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes do
bem. Precedentes. ) em relação à transferência do domínio
3. O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliá-
rio, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé
que recebeu o imóvel comercial como garantia real.
4. A oposição de embargos de declaração com nítido propósito de prequestiona-
mento não possui caráter protelatório.
5. Recurso especial a que se dá parcial provimento, apenas para afastar a aplica-
ção da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC/2015. Liminar revogada.” [g.n.] (REsp
nº 2141417 - SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, QUARTA TURMA, j.
22.04.2025)
Diante desse precedente, e das especificidades do caso concreto, não há se falar
em preclusão consumativa.
A manifestação inicial da embargada foi baseada em erro de fato, pois seu intui-
to imediato foi evitar a condenação aos encargos sucumbenciais – elevados, se
considerado o valor do imóvel – por força da Súmula 303 do STJ.
No entanto, ao perceber que o crédito executado era garantido por hipoteca,
prontamente expôs tal constatação ao Juízo, antes mesmo da apresentação da
réplica, não se verificando, em tal proceder, a conduta que o princípio da even-
tualidade busca evitar: o fracionamento da defesa, movido pela má-fé e pelo
intuito procrastinatório.
Ao contrário: a embargada, imbuída da boa-fé processual, peticionou antes da
manifestação da embargante ou da prolação de qualquer decisão, não se verifi-
cando pálido indício de comportamento doloso ou temerário.
Não se pode olvidar, ainda, que a temática – publicidade, segurança jurídica
e efeitos dos registros públicos – é de ordem pública, cognoscível ofício,
a qualquer tempo, enquanto não estiver decida, sendo insuscetível de
preclusão.
O C. Superior Tribunal de Justiça, em julgado recente (REsp 2.141.417-SC),
fixou o entendimento de que a hipoteca regularmente registrada prevalece sobre
o compromisso de compra e venda não registrado, ainda que o adquirente esteja
de boa-fé.
Ignorar tal entendimento, sob o manto da preclusão formal, violaria o Art. 489,
§ 1º, VI, do CPC, que impõe ao julgador o dever de seguir os precedentes dos
tribunais superiores.
Pondere-se que o devido processo legal, em sua dimensão substancial, garantida
constitucionalmente, assegura não apenas a observância do rito, mas também a
prolação de decisões materialmente compatíveis com o ordenamento jurídico, e
com a disciplina cogente aos direitos reais.
Se a hipoteca adere à coisa e, estando a execução lastreada em título com ga-
rantia real, a penhora do bem hipotecado é a execução da própria garantia, e
também por isso não poderia “precluir” o direito de sequela que emana de título
executivo já apresentado desde o início da execução.
4. Portanto, o recurso do embargante é desprovido, provido o da embarga-
da na parte conhecida, para restabelecer a penhora sobre o imóvel matriculado
sob nº 5.444, junto ao Oficial de Registro de Imóveis de Bayeux/PB, em favor
de HPE AUTOMOTORES DO BRASIL LTDA.
Nesta fase recursal, majoram-se os honorários advocatícios devidos ao patrono
da embargada para 15% do valor atualizado da causa, observada a justiça gra-
tuita deferida ao embargante.
Por fim, destaca-se que a eventual oposição de embargos de declaração protela-
tórios pode motivar condenação do embargante ao pagamento de multa sobre o
valor atualizado da causa, do que ele não se isenta mesmo se for beneficiário da
gratuidade da justiça, nos termos do artigo 1.026, § 2º do Código de Processo
Civil.
E, para interposição de recursos aos Tribunais Superiores, o que se prequestio-
na é a matéria e não o preceito legal ou constitucional, conforme já decidiu o
Superior Tribunal de Justiça: “A nulidade do julgamento por omissão tem por
pressuposto a necessidade de a Câmara pronunciar-se sobre o ponto. Se a fun-
damentação da conclusão a que chegou independe do enfrentamento dos dispo-
sitivos legais citados pela parte, inexiste omissão sanável através de embargos
de declaração” (REsp nº 88.365/SP, 4ª T., rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j.
em 14.5.1996).
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso da embargada na parte conhe-
cida, e nega-se provimento ao recurso do embargante.

Referência do julgamento

Processo: 1008466-86.2025.8.26.0002
Relator(a): ELÓI ESTEVÃO TROLY
Página: 208
Fonte: TJSP — Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75