O julgamento foi publicado na Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75 do TJSP, referente a maio e junho de 2026.

Confira a íntegra da ementa

Apelação. Ação de ressarcimento ajuiza-
da pela locatária contra o locador. Retenção parcial
da caução. Locação. Controvérsia acerca de danos
ao imóvel e ausência de bens ao término da locação.
Sentença de improcedência. Irresignação da autora.
Descabimento. Ônus da prova da autora quanto à
irregularidade da retenção. Não demonstração. Art.
373, I, do CPC. Dever do locatário de restituir o imó-
vel no estado em que recebido, ressalvado o desgaste
natural. Art. 23, III, da Lei n.º 8.245/91. Elementos
probatórios que indicam intervenções no imóvel sem
autorização do proprietário e necessidade de reparos.
Laudo de vistoria de saída. Alegação de unilateralida-
de afastada. Existência de prévia ciência da contro-
vérsia e ausência de impugnação eficaz. Prova docu-
mental suficiente. Impugnações genéricas da autora.
Inexistência de inversão indevida do ônus da prova.
Ausência de comprovação de retenção abusiva ou en-
riquecimento sem causa. Sentença mantida. Recurso
desprovido.

Íntegra da decisão

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1127271-
29.2024.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante V ANESSA
DA SILV A BEDIN, é apelado BRUNO CAMPOS PINTO SILV A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35ª Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Nega-
ram provimento ao recurso. V .U.”, de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão. (Voto nº 4.040)
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GILSON DEL-
GADO MIRANDA (Presidente sem voto), CARLOS EDUARDO BORGES
FANTACINI e SÉRGIO SHIMURA.
São Paulo, 5 de maio de 2026.
MARRONE SAMPAIO, Relator

Ementa: Apelação. Ação de ressarcimento ajuiza-
da pela locatária contra o locador. Retenção parcial
da caução. Locação. Controvérsia acerca de danos
ao imóvel e ausência de bens ao término da locação.
Sentença de improcedência. Irresignação da autora.
Descabimento. Ônus da prova da autora quanto à
irregularidade da retenção. Não demonstração. Art.
373, I, do CPC. Dever do locatário de restituir o imó-
vel no estado em que recebido, ressalvado o desgaste
natural. Art. 23, III, da Lei n.º 8.245/91. Elementos
probatórios que indicam intervenções no imóvel sem
autorização do proprietário e necessidade de reparos.
Laudo de vistoria de saída. Alegação de unilateralida-
de afastada. Existência de prévia ciência da contro-
vérsia e ausência de impugnação eficaz. Prova docu-
mental suficiente. Impugnações genéricas da autora.
Inexistência de inversão indevida do ônus da prova.
Ausência de comprovação de retenção abusiva ou en-
riquecimento sem causa. Sentença mantida. Recurso
desprovido.
VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
240/242, cujo relatório se adota, que, julgou improcedente o pedido de restitui-
ção de valores retidos a título de caução em contrato de locação, reconhecendo a
legitimidade da retenção parcial promovida pelo réu, em ação de ressarcimento
ajuizada por Vanessa da Silva Bedin em face de Bruno Campos Pinto Silva. Su-
cumbente, atribuiu-se à autora o pagamento das custas e despesas processuais,
fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa (R$ 8.677,19
- fls. 13).
Inconformada, apela a autora (fls. 245/269). Sustenta a apelante, em sín-
tese, que a sentença de improcedência deve ser integralmente reformada, por -
quanto fundada em premissas equivocadas e em acervo probatório insuficien-
te e unilateral. Afirma que a retenção parcial da caução pelo apelado decorreu
exclusivamente de laudo de vistoria de saída elaborado sem sua participação,
após a devolução das chaves, em violação ao contraditório e à ampla defesa,
além de desacompanhado de elementos objetivos que comprovem os alegados
danos ou a ausência de bens. Aduz que não foi previamente comunicada acerca
da realização da vistoria, tampouco lhe foi oportunizado o acompanhamento
do ato, destacando, ainda, inconsistências nas datas constantes dos documentos
apresentados, o que fragiliza sua credibilidade. Assevera que a sentença inver -
teu indevidamente o ônus da prova ao lhe exigir a demonstração de fato nega-
tivo, bem como desconsiderou a ausência de comprovação idônea dos prejuí -
zos alegados pelo apelado, que não apresentou notas fiscais, recibos ou prova
da efetiva realização de reparos. Defende que os orçamentos e comunicações
unilaterais juntados aos autos não possuem força probatória suficiente, sendo
inapta, inclusive, a prova oriunda de mensagens eletrônicas desacompanhadas
de verificação de autenticidade. Argumenta, ainda, que eventuais intervenções
no imóvel foram autorizadas ou por ela custeadas, inexistindo respaldo para os
valores retidos, reputados desproporcionais. Por fim, alega violação aos princí-
pios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, requerendo
a restituição integral da quantia retida ou, subsidiariamente, sua devolução pro-
porcional, com a inversão dos ônus sucumbenciais.
Recurso tempestivo e preparado (fls. 270/271).
Contrarrazões apresentadas (fls. 273/280).
É o relatório.
Cinge-se o objeto recursal ao exame da regularidade da retenção parcial
da caução, diante das alegações de danos ao imóvel e ausência de bens ao térmi-
no da locação, bem como à suficiência do conjunto probatório produzido.
O recurso não merece provimento.
Inicialmente, é incontroversa a retenção de parte da caução pelo loca -
dor, cabendo à autora/apelante o ônus de comprovar o fato constitutivo de seu
direito, consistente na alegada irregularidade dessa retenção, nos termos do ar -
tigo 373, I, do Código de Processo Civil, notadamente diante dos elementos de
convicção formados quando da devolução do imóvel locado. Contudo, não se
desincumbiu de tal dever.
Nos termos do artigo 23, inciso III, da Lei n.º 8.245/1991 (Lei de Loca -
ções), é obrigação do locatário restituir o imóvel ao término da locação no esta-
do em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações naturais decorrentes do uso
regular. Dessa disposição legal decorre que não se exige a devolução do bem
em estado absolutamente íntegro, razão pela qual a imputação de danos além do
desgaste ordinário demanda comprovação idônea. No caso concreto, entretanto,
os elementos constantes dos autos evidenciam a existência de intervenções no
imóvel e ausência de bens que extrapolam o desgaste natural, legitimando a
retenção impugnada.
Com efeito, os elementos dos autos demonstram que a devolução do imó-
vel não ocorreu nas condições originalmente pactuadas. A própria autora reco-
nhece ter realizado alteração em um dos cômodos, circunstância que, por si só,
legitima a retenção de valores destinados à recomposição do bem ao estado an-
terior, sobretudo diante da ausência de comprovação de autorização do locador
para a modificação efetuada.
Além disso, o conjunto probatório produzido pelo réu, composto pelos
laudos de vistoria de entrada e de saída, elaborados pela mesma empresa e pro-
fissional, contranotificação e comunicações mantidas entre as partes e com in-
termediadores da locação, corrobora a necessidade de realização de reparos e a
ausência de determinados bens. A comparação entre os laudos inicial e final, em
especial, evidencia as alterações ocorridas no imóvel, afastando a alegação de
fragilidade técnica da prova.
No tocante aos bens não restituídos, as comunicações eletrônicas junta-
das aos autos revelam, inclusive, que a própria autora admitiu ter levado itens
do imóvel, comprometendo-se a providenciar sua devolução, o que não restou
comprovado, reforçando a legitimidade da retenção.
De outro lado, a apelante não apresentou qualquer elemento apto a infir -
mar, de modo consistente, as conclusões extraídas desses documentos. Limitou-
-se a impugnações genéricas, desacompanhadas de prova idônea, o que impede
a formação de dúvida razoável acerca da legitimidade da retenção promovida.
No que se refere à alegação de nulidade do laudo de vistoria de saída em
razão de sua unilateralidade, verifica-se dos autos a existência de prévia contra-
notificação, a evidenciar que a autora tinha ciência da controvérsia acerca do es-
tado do imóvel e dos itens apontados, sendo-lhe plenamente possível adotar pro-
vidências para resguardar seu direito antes mesmo do ajuizamento da demanda.
No entanto, deixou de produzir prova nesse sentido, sequer se valendo da
possibilidade de dilação probatória no curso do processo, optando pelo julga -
mento antecipado da lide, assumindo, assim, os ônus decorrentes de sua inércia
processual.
Ademais, embora sustente não ter participado da vistoria final, verifica -
-se, a partir das comunicações eletrônicas juntadas pelo réu e valoradas pelo
juízo de origem, que não há demonstração de impugnação eficaz e tempestiva,
nos moldes ora deduzidos, o que fragiliza a tese recursal de invalidade do pro-
cedimento adotado.
Nesse contexto, não há falar em inversão indevida do ônus da prova. Pelo
contrário, a sentença observou rigorosamente a sistemática prevista no artigo
373 do Código de Processo Civil: à autora competia demonstrar a irregularidade
da retenção, enquanto o réu apresentou elementos suficientes a evidenciar fato
impeditivo do direito alegado, nos termos do inciso II do referido dispositivo.
Cumpre, ainda, destacar que a alegação de invalidade das mensagens ele-
trônicas por ausência de verificação de autenticidade não foi suscitada em pri-
meiro grau, configurando inovação recursal, vedada nesta fase processual, sob
pena de supressão de instância. De todo modo, tais elementos não foram con-
siderados isoladamente, mas em conjunto com o restante do acervo probatório.
Por fim, tampouco se verifica a alegada ausência de comprovação das
despesas. Ainda que não haja documentação exaustiva de todos os gastos, os
elementos constantes dos autos demonstram a necessidade de reparos e reposi-
ções, inexistindo indícios de cobrança arbitrária ou desprovida de lastro míni -
mo, o que afasta a alegação de enriquecimento sem causa.
Desse modo, de rigor a manutenção da sentença por seus próprios funda-
mentos.
Ante o desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios su-
cumbenciais, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, para
15% do valor da causa.
Considera-se prequestionada toda a matéria infraconstitucional e cons-
titucional suscitada, sendo desnecessária a menção expressa aos dispositivos
legais, bastando que a questão tenha sido devidamente enfrentada.
Ante o exposto, voto por NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

Referência do julgamento

Processo: 1127271-29.2024.8.26.0100
Relator(a): MARRONE SAMPAIO
Página: 109
Fonte: TJSP — Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75