O julgamento foi publicado na Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75 do TJSP, referente a maio e junho de 2026.

Confira a íntegra da ementa

LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO DE DES-
PEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. CO-
BRANÇA - RELAÇÃO JURÍDICA “EX LOCATO”
DE DIREITO PESSOAL, QUE PRESCINDE DA
COMPROV AÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM
LOCADO - INADIMPLEMENTO - AUSÊNCIA
DE DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO - FATO
IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO
DO DIREITO DO AUTOR - ÔNUS DO RÉU - NÃO
COMPROV AÇÃO - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO
MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO, COM OB-
SERV AÇÃO.
I - A legitimidade para firmar contrato de locação de
imóvel não é exclusividade do proprietário e/ou pos-
suidor do bem, mas daquele que consta na figura de
locador do pacto locatício;
II - No caso, a prova existente nos autos indica que as
partes firmaram contrato de locação, mas a ré deixou
de realizar os pagamentos mensais devidos, dando azo
à existência de débitos pendentes;
II - É ônus do réu, nos termos do artigo 373, inciso
II, do CPC, provar fato impeditivo, modificativo ou
extintivo do direito do autor. Não comprovando, no
caso, a ré o cumprimento de suas obrigações locatí -
cias, em especial o pagamento dos alugueres mensais,
era de rigor a procedência das ações.

Íntegra da decisão

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1010944-
88.2025.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante
GEISA GONÇALVES GOMES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado JAIR VIC-
TORIANO DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31ª Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Ne-
garam provimento ao recurso, com observação, V .U.”, de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão. (Voto nº 59.171)
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIS FER-
NANDO NISHI (Presidente sem voto), ANTONIO RIGOLIN e ADILSON DE
ARAUJO.
São Paulo, 29 de abril de 2026.
PAULO AYROSA, Relator
Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO DE DES-
PEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. CO-
BRANÇA - RELAÇÃO JURÍDICA “EX LOCATO”
DE DIREITO PESSOAL, QUE PRESCINDE DA
COMPROV AÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM
LOCADO - INADIMPLEMENTO - AUSÊNCIA
DE DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO - FATO
IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO
DO DIREITO DO AUTOR - ÔNUS DO RÉU - NÃO
COMPROV AÇÃO - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO
MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO, COM OB-
SERV AÇÃO.
I - A legitimidade para firmar contrato de locação de
imóvel não é exclusividade do proprietário e/ou pos-
suidor do bem, mas daquele que consta na figura de
locador do pacto locatício;
II - No caso, a prova existente nos autos indica que as
partes firmaram contrato de locação, mas a ré deixou
de realizar os pagamentos mensais devidos, dando azo
à existência de débitos pendentes;
II - É ônus do réu, nos termos do artigo 373, inciso
II, do CPC, provar fato impeditivo, modificativo ou
extintivo do direito do autor. Não comprovando, no
caso, a ré o cumprimento de suas obrigações locatí -
cias, em especial o pagamento dos alugueres mensais,
era de rigor a procedência das ações.
VOTO
JAIR VICTORIANO DOS SANTOS propôs ação de despejo por falta
de pagamento c.c. cobrança frente à GEISA GONÇALVES GOMES, julgada
procedente consoante a r. sentença de fls.133/136, cujo relatório se adota, em
nada modificada por força dos embargos declaratórios rejeitados à fl.142, para o
fim de: “a) decretar a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes;
b) decretar o despejo da requerida, concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias
para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de expedição de mandado de
despejo; c) condenar a requerida ao pagamento dos aluguéis vencidos de feve-
reiro e março de 2025, no valor de R$500,00 cada, acrescidos da multa contra-
tual de R$1.500,00, totalizando R$2.500,00. Referida quantia deverá ser corri-
gida monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do São Paulo
(INPC), desde cada vencimento, e ser acrescida de juros moratórios de 1% ao
mês, contados da citação, ambos calculados até 29.8.2024. (...) e d) condenar
a requerida ao pagamento dos aluguéis vincendos até a efetiva desocupação
do imóvel, conforme previsão contratual. (...) Custas e eventuais despesas pela
parte requerida, além da honorária advocatícia, em 10% do valor da condena-
ção, observada a gratuidade deferida nesta oportunidade.”.
Inconformada, apela a parte ré almejando a reforma da decisão, alegando,
em síntese, que o apelado não juntou a matrícula do imóvel em seu nome ex-
clusivo, sendo que o imóvel foi adquirido em conjunto com a mãe da apelante,
Sra. Cecília; que o contrato de locação assinado pela requerida não se refere ao
imóvel que a apelante ocupa, mas sim à edícula nos fundos; que reside na casa
principal desde 2021, sem contrato de locação, em razão de posse sucessória,
vez que o imóvel pertencia anteriormente à mãe da apelante; que foi induzida a
erro ao assinar o contrato, acreditando regularizar a edícula, e não seu lar, tudo
a ensejar a improcedência da demanda, ou, subsidiariamente, para restringir o
objeto da locação e do despejo exclusivamente à edícula, e não da casa principal
(fls. 146/150).
Contrarrazões às fls.154/156.
É O RELATÓRIO.
Conheço do recurso e lhe nego provimento, com observação.
Tem-se dos autos que as partes entabularam contrato de locação de imó-
vel residencial situado Rua Danilo Eduardo Rios Ramos, n.º 1042, Jardim São
José 2, São José dos Campos/SP, contudo, narra o autor na inicial que a requeri-
da está inadimplemento com os locativos devidos desde março de 2025, totali -
zando débito no importe de R$2.500,00.
Inicialmente, descabe reconhecimento da ilegitimidade ativa, conforme
insistência recursal da parte locatária, eis que questões relativas à discussão so-
bre a efetiva propriedade do imóvel locado não se prestam a rechaçar a proce-
dência do pedido inicial.
O contrato de locação é pessoal, surtindo efeitos no campo obrigacional,
não se exigindo a situação jurídica de proprietário para ceder seu uso, de forma
onerosa, para terceiro. A relação jurídica “ex locato” é de direito pessoal e pres-
cinde da comprovação da propriedade do bem locado, bastando a posse direta
do locador e sua transmissão ao locatário.
Destarte, a legitimidade para firmar contrato de locação de imóvel não é
exclusividade do proprietário e/ou possuidor do bem, mas daquele que consta na
figura de locador do pacto locatício.
Quanto ao mérito do recurso propriamente dito, tem-se que a ré deixou
de realizar pagamentos ajustados em contrato, dando margem à existência de
débitos pendentes.
Registra-se que, diversamente do sustentado pela requerida em suas ra-
zões recursais, o contrato de locação que embasa a demanda é expresso ao fazer
referência ao imóvel situado Rua Danilo Eduardo Rios Ramos, n.º 1042, não
se limitando apenas à edícula existente nos fundos. Os próprios comprovantes
de endereço apresentados pela requerida/locatária com sua defesa não fazem
referência à invocada edícula, mencionando apenas o endereço do imóvel como
consta do contrato de locação, sem qualquer distinção.
Ora, se era do interesse da locatária a locação de apenas parte do imóvel,
tal consideração deveria ter constado expressamente do contrato que subscre-
veu, não sendo crível a argumentação explanada em sua defesa.
Veja-se, ainda, que o contrato de locação foi assinado em 2024, muito
após o divórcio da genitora da apelante com o locador (ocorrido em 2018), e até
mesmo do óbito daquela (ocorrido em 2023), a concluir que a requerida ocupava
o imóvel, de fato, a título de locação, tanto que ajustou formalmente a relação
com o aqui apelado após o falecimento de sua genitora.
Não bastasse tais apontamentos, conquanto refute a propriedade do imó-
vel pelo requerido, não cuidou a requerida de carrear aos autos a matrícula do
imóvel ou documento idôneo que permitisse reconhecer sua sucessão hereditá -
ria sobre tal bem, ônus que lhe competia.
Destarte, o que se tem é que a locatária/ré consentiu livremente na cele -
bração do contrato tal qual assinado e, inexistindo qualquer causa de invalidade,
a obrigação estipulada deve ser cumprida. O contrato faz lei entre as partes
(pacta sunt servanda).
Carlos Alberto Bittar, a propósito, leciona que “a ideia ética de honra à
palavra dada embasa a formulação em causa, em razão da segurança neces-
sária ao comércio jurídico. Significa, portanto, que, empenhada a palavra em
torno da operação visada, as partes devem cumprir as obrigações assumidas e
exatamente na satisfação dos interesses postos na contratação”.1
No mais, competia unicamente à parte requerida apresentar os recibos
específicos de pagamento de todos os valores exigidos pela parte autora, pois
lhe cabe demonstrar a quitação. Não o fazendo, indiscutível a existência de pen-
dências financeiras decorrente da relação locatícia ora em debate, valendo-se
destacar que a requerida não impugnou quaisquer valores indicados pelo autor
na inicial.
Assim emoldurado, ainda que traga a parte apelante argumentos e teses
paralelos, não há qualquer elemento nos autos a indicar irregularidade no con-
1 “CURSO DE DIREITO CIVIL”, V ol. 1, Forense Universitária, São Paulo, 1.994, p 455.
trato ajustado e a quitação integral das obrigações assumidas por parte da loca-
tária.
Desta forma, a r. sentença merece ser mantida em sua integralidade.
Por fim, nos termos do art. 85, § 11 do novo CPC, considerando-se a
natureza da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o grau de zelo do profis-
sional, bem como a atuação em segundo grau, elevo os honorários advocatícios
já fixados em primeiro grau para 12% sobre o valor atualizado da condenação,
observada a gratuidade processual.
Posto isto, nego provimento ao recurso, com observação.

Referência do julgamento

Processo: 1010944-88.2025.8.26.0577
Relator(a): PAULO AYROSA
Página: 68
Fonte: TJSP — Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75